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价值投资视角下的新城控股  

2017-02-26 15:36:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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认同的是他的视角与逻辑,数据方面见仁见智。


原文地址:价值投资视角下的新城控股作者:清议

 
伴随地方社保资金入市、A股市场对外开放以及相应的监管导向变化,价值投资理念重新受到投资者关注。毋庸置疑,稳健的资本市场注定是价值投资的天下。
 
不过,时下的价值投资不乏假货。一些人误将“供给侧结构性改革”作为价值投资的方向。其实,加大基础设施投资并不能改变传统产业产能严重过剩的局面,且不论产能越去越多。传统产业终究是要逐步淘汰的,美国、欧盟、日本都走过这样的路程,下一个注定是中国。所以,尽管这些人极力鼓吹,甚至以“至高无上”的行政政策为马首是瞻,但终究不是价值投资,反倒是充满投机恶习。
 
脱离基本面,讲一切价值投资都是废话。不扎实做好财务分析,说一切价值投资都是耍流氓。此话不算过分,请仔细掂量。
 
新城控股隔夜披露2016年度报告,营收280亿,股东净利润30.19亿,后者明显超预期,按最新股本计算EPS1.3367元,静态估值立马从之前的27.5倍市盈率将至10.73倍(动态或预期估值另当别论)。
 
或许有人对新城控股报告期净利润增幅是营收增幅的3.45倍表示怀疑,同时关注到正常项目下净利润为较低的25.45亿元这一情况。有这样的发现,说明你对财务分析是有认知的。分析表明,公司报告期非常损益为4.74亿元,绝大多数来自采用公允价值模式计量的投资性房地产重估收益,确切的讲是来自吾悦广场的重估收益。吾悦广场为什么有那么多的物业重估收益?答案是之前的拿地成本很低,最低不到每平米700元,当它们按照成本模式转为投资性房地产后,周边同质物业市场价格大涨,便决定了重估收益是不可避免的。值得注意的是,公司计划今年将再有11个吾悦广场开业,数量翻番,这就决定了2017年的物业重估收益还会存在,并且大幅提高。所以说,假如误认为新城控股的物业重估收益不靠谱,那就大错特错了。
 
应当说,吾悦广场是新城控股过去一年及未来四年业绩成长性的主要亮点。数据显示,2017年吾悦广场销售面积213万平米,占全年销售面积合计的37%。鉴于综合体销售毛利率较其他住宅高两成,加上上述重估收益,还有租金及管理费收益,对利润及潜在利润增长的贡献接近五成。
 
可续成长性是新城控股2016年报另一个重要亮点。在经营计划中,公司管理层预计2017年楼市销售目标为850亿元,较上年实际完成额增长30.7%,难说不会重演上年大幅超越年初计划的一幕。按照计划新开工面积643万平米,计划竣工面积607.67万平米预计,2017年当年竣工面积合计接近700万平米(部分来自上年已竣工未结算的部分),结算面积有望达到500万平米以上(上年为326万平米)。如此一来,即便是结算单价为1.1万元,营收也当在550亿元以上。
 
这肯定不会是新城控股2017年股东净利润可续大幅的全部来源。原因之一是公司预计2017年吾悦广场等租金及管理费收入在10亿元以上,同比增幅高达127%以上,原因之二是上述物业重估收益有望在13亿元以上。二者合计23亿元,扣除运营费用及所得税之后接近16亿元,可贡献EPS近0.7元。
 
进一步说,2016年新城控股的股东净利润对营收的比率为10.79%,预计2017年提升至12%左右。如此计算的2017年股东净利润应当在66亿元左右,按当前总股本计算EPS高达2.92元,打个85折的风险预估,也高达2.5元。股票投资是标准的预期行为,请务必按照2017年预期EPS安排你的投资计划。首选当然是长线持股,谨防主力借股价短期波动抢走了你的筹码。年报透露,仅2017年1月,新城控股的股东户数便减少了8.08%。
 
从2016年末在建面积1307.36万平米以及当年新增土地储备1424.22万平米的情况看,新城控股的可续业绩增长不会在随后4年内止步,到2019年,最迟2020年,公司当年营收有望达到或超过千亿。
 
锚住业绩可续增长的投资才是真正的价值投资。难道不是吗!


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